开发商违约，如何计算赔偿金问题？

师普法   开发商违约，如何计算赔偿金问题？

　【案情介绍】

　　2007年9月10日，王女士与被告某房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，双方约定所购房屋建筑面积共149.95平方米，其中套内面积120.50平方米，分摊建筑面积29.45平方米，房价总金额为35.8万余元，交房日期为2007年7月31日。合同中同时约定，面积误差比绝对值超出3%时，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人;在出卖人逾期交房90日后，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一点五的违约金。

　　但是在合同签订后，被告直到2010年7月13日才通知原告收房。同时王女士在查看房屋时发现，房屋面积明显缩水，并且房屋结构也发生较大变化，房屋西边的采光窗户及阳台全部被缩减掉，房屋整个客厅和餐厅采光和通风质量明显下降，进屋必须开灯。经查发现，被缩减的空间被被告改造成商场的电梯机房，严重影响原告的生活。

　　经检测，所涉房屋合同约定的建筑面积为149.95平方米，评估对象实际建筑面积为123.95平方米，两者相差26平方米。

　【法院判决】

　　法院认为，原、被告双方在买房时签订的商品房买卖合同合法有效。经评估，房屋面积与先前合同中约定面积相差26平方米，原、被告双方对此相差面积均无异议。此相差面积已经超过法定最高标准的3%即4.5平方米，被告此行为明显违反合同约定，即故意违约，所以被告应当承担违约责任。

　　最终，法院依据合同法有关规定，判令开发商退还房屋缩水面积3%的房款23850元、赔偿超出房屋缩水面积3%的价款共计148135元和逾期交房、办证违约金61583元。

　【小编评析】

　　对于开发商故意违约，如何赔偿才能体现出公平公正?我们认为，应该保护作为弱势方消费者的利益，上述法院的判决也正是体现了这一原则。

　　关于上述案件的判决和赔偿计价问题，从法官的判决中可以看出，在关于缩水面积赔偿问题上，对于在法定标准3%之内的面积，按照现时售价5300元/平方米进行返还价款(5300元/平方米×4.5平方米=23850元);考虑到房屋已经升值，现时售价远远大于合同价格，依据合同法公平原则的精神，按照原价2300余元进行双倍赔偿已不能完全弥补原告的损失，根据王女士所在当地实际，在法定标准3%之外的面积酌情按照该房屋现时售价的130%进行赔偿(5300元/平方米×130%×21.5平方米=148135元)。

　　而关于原告所诉其他损失(通风、采光、噪音、精神损失费)部分，因房屋面积确实缩水较大，严重影响了房屋的通风、采光，房屋隔壁的电梯间会产成一定的噪音，直接影响原告的正常生活。因其实际损失无法计算，所以考虑到原告从精神、生活等各方面受到的损失，案情中法官判定赔偿金额酌情定为60000元。至于逾期办证和逾期交房的问题，被告应当承担相关违约责任，按照合同约定支付违约金。