夫妻一方私卖夫妻共有房屋，该买卖合同是否有效？

律师普法 夫妻一方私卖夫妻共有房屋，该买卖合同是否有效？

【案情介绍】

　　1992年10月，魏某与张某登记结婚。2000年5月，魏某拿出从炒股中获得的收益购买了面积约60平方米的门面房，一年后，拿到了房屋产权证，房屋产权证登记产权人为魏某。2005年10月，魏某与张某因感情不和开始分居。2008年10月，魏某因炒股缺少资金，便将所购门面房卖给同学刘某，双方签订房屋买卖合同。合同约定刘某向魏某一次性付清全部房款32万元，魏某保证房屋产权证清楚无纠纷，否则由魏某负责，并承担由此产生的一切后果。

　　2006年12月，魏某的妻子张某起诉至法院称，魏某私自将家庭共同购买的房屋卖给刘某，损害了自己的利益，要求法院认定房屋买卖关系无效。魏某辩称，该房系由其本人出资购买，而张某对该房未支付任何价款，房屋产权证登记是魏某的，因此其产权应属于其本人，而且双方已因感情不和分居两年，已达到法律规定的离婚条件，张某无权干涉其出卖房屋。而买房人刘某辩称：魏某卖房时，再三表明魏某的妻子不是产权人，无权干涉卖房;而且，魏某能够代替张某做主。

【法院判决】

　　法院审理后认为，魏某签订的《商品房买卖合同》以及领取的房屋所有权证均合法有效，依据上述文件，魏某为本案争议房屋的购房人和所有权人。按照婚姻法的相关规定，在魏某与妻子张某婚姻存续期间，在没有特别约定的情况下，魏某取得的财产应属于夫妻共同财产。魏某在妻子不知晓的情况下与刘某签订房屋买卖合同，应该视为魏某擅自处分其他共有人的共有财产，侵犯了妻子的合法权益，现妻子主张确认该买卖协议无效，于法有据，对其诉讼请求应予支持。虽然买房人刘某主张魏某的行为属于“日常家事代理”，但经查魏某系处分的不动产，金额巨大，不符合“日常家事代理”范围。遂判决：确认魏某与刘某签订的房屋买卖合同无效。

【小编解析】

　　本案涉及两个法律问题。第一个法律问题是：由卖房人魏某自己出资购买且房屋产权人登记为魏某的房屋是不是夫妻共同财产。第二个法律问题是：魏某卖房的行为是不是日常家事代理。以下我们分别加以说明。

　　关于第一个问题。根据《婚姻法》第17条、第19条的规定，婚姻关系存续期间，如无特别约定，夫妻双方任何一方取得的下列财产是夫妻共同财产：工资、奖金;生产、经营的收益;知识产权的收益;继承或赠与所得的财产(但遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产除外)其他应当归共同所有的财产。同时，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第十一条的规定，其他应当归共同所有的财产是指：一方以个人财产投资取得的收益;男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金;男女双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费。以案中所述判断，即便魏某所购房屋出资全部是其个人，而其妻子分文未出，但因双方并未就该财产作出特别的约定，因此该房应为夫妻共同财产。基于此，魏某同其妻子张某对房屋有平等的处理权，而不论双方是否已经分居。

　　关于魏某私自售房的行为是不是日常家事代理的问题。此处，首先需要明确的是日常家事代理制度的含义：是指夫妻因日常事务而与第三人交往的法律行为应当视为夫妻共同的意思表示，并由配偶他方承担连带责任的制度。简单地说，对于部分家庭事务，夫或妻一方可以对外单独“我说了算”。

律师普法   未约定还款期限的借款诉讼实现如何认定？

【案情介绍】

　　2005年1月1日，甲公司收到乙公司提供的货物一批，出具了一张欠条给乙公司，没有注明还款日期。乙公司因种种原因，一直未向甲公司催要欠款。2007年2月1日，乙公司向甲公司催要货款，甲公司未能偿还。2007年4月1日，乙公司诉至法院，要求偿还欠款。双方对于该笔货物买卖的付款方式和期限没有任何书面合同和口头约定。甲公司辩称，该欠条形成时间是2005年1月1日，到原告起诉之时已经超过两年诉讼时效。因此要求法院驳回原告的诉讼请求。

【法院判决】

　　一审法院认为，甲公司出具给乙公司的欠条没有载明还款期限，只有出具欠条的时间，因此诉讼时效应从出具欠条次日起计算2年，乙公司向被告甲公司催要货款时已经过了诉讼时效，故驳回原告的诉讼请求。

　　二审法院认为，甲公司出具给乙公司欠条之日并不是乙公司权利受侵犯之时，由于欠条没有载明还款期限，双方事先也没有约定付款方式和期限，因此原告依法可以随时向被告主张权利，诉讼时效应从原告主张权利之日起计算，原告起诉至法院之时并没有超过诉讼时效，撤销一审判决，改判为被告应支付原告全部货款。

【小编解析】

　　本案的争议焦点就在于没有载明还款期限的欠条，究竟应该从何时起计算诉讼时效。

　　合同法第六十二条规定“应当给对方必要的准备时间”，一般理解为一个月的宽限期，因此本案的诉讼时效应从乙公司向甲公司主张债权之日的一个月宽限期后即2007年3月1日起开始计算。

　　因为，出具欠条与权利受到侵害并不等同。根据民法通则第一百三十七条的规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。由于甲乙双方事先没有约定履行期限，甲公司收到货物并出具未约定付款期限的欠条后，根据合同法第六十二条第四款的规定，乙公司可以随时向甲公司主张付款权利。在2007年2月1日之前乙公司没有向甲公司主张权利，甲公司也未拒绝履行债务，因此对乙公司而言，2007年2月1日之前不存在知道或者应当知道权利被侵害的情形，直到2007年2月1日乙公司明确向甲公司提出要求支付欠款，根据合同法第六十一条的规定甲公司要给与乙公司一定的宽限期做准备，一般理解为一个月，一个月以后甲公司仍分文不还，此时乙公司就知道或应该知道其权利受到侵害，诉讼时效即应该从2007年3月1日起计算。在本案中，甲公司基于买卖法律关系而向乙公司出具欠据所形成的债权债务，不能依据合同法第一百六十一条规定的买受人应当付款的时间，作为诉讼时效开始的时间，因为在双方当事人事先未约定付款时间或约定不明确的情况下，该规定只是消灭了债务人对债权人主张权利时的合法抗辩事由，即债务人不能在债权人请求债务人履行其付款的义务时拒绝履行。买受人收到标的物或者提取标的物单证的同时，对债权人而言，是具备了行使收取价款权利，而没有规定债权人在买受人收到标的物或者提取标的物单证的同时应当主张债权。因此，本案不应根据合同法第一百六十一条的规定将甲公司收到货物的时间理解为诉讼时效开始的时间。在诉讼时效期间没有开始的情况下，甲公司出具欠条的行为也就不应视为是诉讼时效的中断，也不能视为是乙公司向甲公司主张权利，乙公司的权利也就并未在甲公司出具欠条之时受到侵害。